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25. März 2019

Was spricht für Immobilien-ETFs


Es gibt verschiedene Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Das kann über geschlossene Beteiligungen, d.h. geschlossene Immobilienfonds geschehen, oder als direkte Investition in eine Immobilie. Die direkte Investition in eine Immobilie ist in der Regel vorzuziehen, sofern ausreichend finanzielle Möglichkeiten zur Verfügung stehen. Das gilt insbesondere für die vermietete Anlageimmobilie.

Von geschlossenen Immobilienfonds ist abzuraten, die vielen negativen Beispiele aus der Vergangenheit, Insolvenzen und nicht erfolgte Mietausschüttungen haben das immer wieder bestätigt. Es mag einige positive Beispiele geben, das sind aber absolute Ausnahmen.

Eine echte Alternative kann Immobilien-Crowdinvesting sein, oder auch Immobilien-ETFs – mit denen sich weltweit und breit diversifiziert in Immobilien – oft mit hohen Dividendenauschüttungen – investieren lässt. Zumal der Immobilienmarkt auch weiterhin interessant bleiben dürfte. Im diesem Artikel möchten wir auf die Besonderheiten von Immobilien-ETFs und die sogenannten Reits eingehen.



Was spricht für Immobilien-ETFS

  • Die derzeitige Zinspolitik stellt für Anleger einen hohen Anreiz für Investitionen in Immobilien dar. Das Zinsniveau dürfte auch weiterhin sehr niedrig bleiben, in Europa auf jeden Fall – aber auch weltweit dürfte dies aufgrund der eher abflauenden Konjunktur der Fall sein. Fakt ist auch, dass weiterhin verstärkt neuer Wohnraum geschaffen werden muss
  • Sachwerte sind auch bei steigender Inflation besser geschützt und nicht so stark von Schwankungen auf dem Kapitalmarkt abhängig wie nicht greifbare Kapitalanlagen in Papiergeld
  • Zwischen dem Immobilienmarkt und der Entwicklung von Anleihen oder Aktien gibt es kaum wesentliche Zusammenhänge. Für Immobilien sind ganz andere Einflüsse ausschlaggebend, die für den Aktienmarkt nicht von Bedeutung sind. Das gilt vor allem für das Zinsniveau. Eine wesentliche Rolle für die Investition in Anlageimmobilien spielt der Standort

Für Anleger ist ein ETF demzufolge eine gute Lösung, von der positiven Marktentwicklung bei den Immobilien profitieren zu können. Auch die Sonderform der ETFS, die REITs (Real-Estate-Investment-Trust) sind eine gute Anlage-Möglichkeit. Letztere überzeugen oft durch besonders hohe Dividenden-Ausschüttungen.

Kriterien für Immobilien-ETFs

Verschiedene ETFs bieten eine Mischform aus Wertpapieranleihen und Investitionen in verschiedene Immobiliengesellschaften. REITs hingegen beschränken sich dabei auf die Beteiligung an börsennotierten Unternehmen, die sich als Kapitalgesellschaft um Besitz und Verwaltung von Immobilien kümmern. Diese sind vor allem aus den USA bekannt, nicht zuletzt aufgrund hoher Ausschüttungen.

Für die REITs ist eine Fremdkapitalquote von maximal 55 Prozent erforderlich. Die Mindestausschüttungsquote für in Deutschland notierte REITs ist auf 90 Prozent festgelegt. Die Gewinne werden dabei hauptsächlich durch Mieteinnahmen und die Wertsteigerung der Immobilienobjekte erzielt. Bei der Versteuerung sind diese Unternehmen weiterhin auf der begünstigten Seite – und werden bei den meisten ETFs nicht belangt.

Erst auf Anlegerebene müssen die Ausschüttungen versteuert werden. Spekulation oder Handel mit Immobilien wird bei den REITs vom Gesetzgeber ausgeschlossen.
Mindestens 75 Prozent des Gewinns müssen „passiv“ durch Immobilien erwirtschaftet werden. Ebenso müssen diese auch mindestens 75 Prozent des Gesamtvermögens betragen.

Da private Kleinanleger meist über wenig Fachwissen über die wirtschaftlichen Zusammenhänge des Investment- und Immobiliengeschäft verfügen, sind riskante Investitionen für die eingebundenen Immobilien zusätzlich ausgeschlossen. Da mindestens 90 Prozent der Gewinne ausgeschüttet werden müssen, können diese Überschüsse nicht von den Fondsverwaltungsgesellschaften reinvestiert werden.

In Deutschland ist die Investition in Immobilien-ETFs erst seit 2005 möglich. Die besonderen gesetzlichen Bedingungen machen diese Form der Anlage vor allem für Privatanleger interessant. Im Gegensatz zum direkten Immobilieninvestment fallen so Instandhaltungskosten weg und es liegt eine höhere Liquidität vor, zudem ist eine Anlage auch mit erheblich geringerem, finanziellen Aufwand möglich. Durch die breite Streuung ist auch das Risiko breit diversifiziert. Ausserdem sind die Kosten so niedrig wie bei keiner anderen Investition in Immobilien.

Wo liegen die Risiken bei Immobilien-ETFs

Die ETFs bieten im Gegensatz zur direkten Investition in eine Immobilie eine weitaus größere Flexibilität und Diviversifikation. Ein gutes Beispiel – und einer meiner Lieblings-ETFs – ist der iShares Developed Markets Property Yield ETF (WKN: A0LEW8). Dieser erzielte in drei Jahren etwa 20 Prozent an Wertzuwachs, die Ausschüttung berug zudem mehr als drei Prozent p.a. Der ETF enthält etwa zur Hälfte Immobilienanlagen in den USA.

Geführenfrei kaufen - rund 1.000 ETFsEin ETF, der sich ausschließlich auf europäische Immobiliengesellschaften stützt, ist der Amundi FTSE Epra Europe Real Estate ETF (WKN: A0X9S1).

Hier konnten sogar über 30 Prozent an Wertzuwachs verzeichnet werden. Die Rendite war vergleichbar mit dem oben genannten Beispiel von iShares. Übrigens bietet die ING in 2019 200 ETFs zum Nulltarif an, d.h. ohne Ankaufkosten.

Wobei auf die Kursschwankungen zu achten ist, da diese bei Immobilien-ETFs deutlich höher ist, als beim direkten Investment in eine Immobilie, oder bei offenen Immobilienfonds. In den drei Jahren betrug die Standardabweichung für die beiden Produkte etwa 15 Prozent.

Breite Streuung und geringe Kosten

Neben regelmäßigen Ausschüttungen, konnten europäische Immobiliengesellschaften während der vergangenen Jahre auch sehr gute Kursgewinne verbuchen. Auf Sicht von drei Jahren steht für den Index aktuell eine Rendite von 47 Prozent zu Buche, das entspricht einer jährlichen Performance von 13,69 Prozent. Im laufenden Jahr performt der Index auch schon wieder gut.

Gerade Investoren, die ihr Portfolio angesichts der weit fortgeschrittenen Aufwärtsbewegung am Aktienmarkt breiter aufstellen wollen, finden bei Immobilien-ETFs interessante Alternativen. Die Investition ist mit kleinen Beträgen mäöglich – auch in REITs. Das alles bei sehr niedrigen, laufenden Kosten und hoher Flexibilität – da stellt sich dann wirklich die Frage, ob eine direkte Investition in Renditeimmobilien überhaupt sinnvoll ist.

Der Aufwand ist hier um ein vielfaches höher und die Mietrenditen deutlich niederiger, als die Gesamtrendite eines Immobilien-ETFs. Diese dürfte in etwa da liegen, wo bei den ETFs die Auschüttungsquote liegt, d.h. bei ca. 3 Prozent p.a. – und das erzielen viele Bestandsimmobilien für Einzelanleger noch nicht einmal. Bei den ETFs kommt dann noch der Wertzuwachs dazu, was natürlich auch für die vermietete Immobilie gilt.

Allerdings ist bei einer direkten Investition in eine Renditeimmobilie nicht ansatzweise eine so breite Steruung möglich – es sei denn, Sie verfügen über sehr hohe finanzielle Möglichkeiten. Der Immobilienindex für die Eurozone, der in Form des BNP PARIBAS EASY – FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped (WKN: A0ERY9) als ETF investierbar ist, streut zudem über sämtliche europäische Regionen: Die wichtigsten Märkte im Index sind Deutschland (32,39%), Frankreich (29,48%), Spanien (9,34%), Belgien (9,34%) und die Niederlande (5,5%). Insgesamt bildet der Index die Wertentwicklung von 49 REITs ab. Es gibt aber durchaus noch bessere Immobilien-ETFs in Europa, weltweit ohnehin.

Die Comdirect bietet ETFs für Neukunden im ersten Jahr für 3,90 EUR, zudem gibt es ggf. noch eine weitere Neukunden-Prämie dazu. Das gilt auch für Immobilien-ETFs.

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